（2） 人员流动量大，易扩大知名度。

（3） 交通动线发达，方便客户咨询。

缺点：投入费用高。

（二） 推案操作阶段及操作目的

本案操作由期房开始，我司建议将本案操作分为三个阶段：

第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。

理由：

（1）本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。

（1） 中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而

形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建

立市场人气，引起市场轰动。

在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。

理由：

价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。）

第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相

对较高的利润。

理由：

（1） 第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。

（2） 在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。

第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。

（三） 价格策略

目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升 ，以拉动市场。

整体操作结束后，将均价控制在3500元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。

七、广告策略

（一） 主诉求点：

突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。

理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销

售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势

及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。

（二） 各销售期诉求

1、 引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介

绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。

2、 开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，

建立人气。

3、 正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现

户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品

质，使之成为一广告系列。

理由：

（1） 可令社区整体优势全面展现。

（2） 可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。

可不断保持市场新鲜度，冲击力持久 。

（三）广告媒体选择

1、 电视--以形象广告为主，结合综艺性广告。

2、 报纸--软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正

式销售期通过硬广告进行冲击

3、 车体--主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。

4、 电台--选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。

5、 三维动画--提前展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。

八、操作执行安排

我司以多年的策划代理经验，总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作，足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。

（一）前期市调阶段（第一阶段）

第一阶段 人员安排

1、市场研究分析

环境研究分析项目地段背景调研附近房地产调研市场消费倾向调研分析 市调员1员，策划员1名市调员1员，策划员1名市调员2员，策划员1名市调员2员，策划员2名

2、市场调研成果总结 专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管共同编写市场总结

3、物业规划研判 专案组动脑会议

4、营销方向与设想（开盘时间建议，售楼处及样板房搭建、布置建议）

5、策划报告纲要 专案策划员执笔

此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研，并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后，结合前期的市场调研成果，召开动脑会议，初步确认本案的营销策划方向，并编写初步策划草案。在与发展商共

同就策划内容协商修正并确定之后，将进行第二阶段的工作内容。

（二）销售准备阶段（第二阶段）

第二阶段 人员安排

1、 营销策划报告的正式交稿主要内容的决定：目标市场定位销售策略制定推广措施及诉求重点广告目标与目的广告预算的编制平面制作物设计要求（楼书风格建议、DM及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等）现场POP布置建议SP活动建议媒体选择与安排 进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔，广告策划辅助，完成报告。

2、 我司与发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、SP活动计划等内容） -----

3、 广告计划及文案设计审核 专案组动脑会议：广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控，发展商进行确认与把握。

4、 印刷品样稿的审核与修正

5、 现场POP布置具体内容：现场围墙装饰现场横幅和锦旗布置现场灯箱、指示牌展板、模型制作售楼处装修布置售楼处导引牌样板房装修布置 我司与发展商共同制作、监督

6、 市区内长效媒体安排

7、 销售文件的准备 专案策划

8、 售讲资料编写

9、 营业员培训与考核 专案经理、专案策划员、广告企划等

10、楼盘报章广告审核与安排 广告策划人员、专案主管

11、销售名片印刷 广告企划专员监督广告公司完成

此阶段基本为策划报告内容的实施，我司将在此阶段，协助发展商进

行与广告公司的接洽、联络与监督，并及时与发展商沟通，协助发展商进行现场布置；进行业务员培训，及一切销售资料的准备与落实。

三、销售阶段（第三阶段）

第三阶段 负责人员

1、实施广告计划 在取得发展商的确认条件下，我司具体实施。

2、现场销售情况统计与监控 专案经理、策划员

3、电话量、客户量、成交量统计与通报

4、价格反应与检讨

5、广告效果统计 广告策划人员、策划员、专案经理

6、广告效果检讨

7、销售策略调整 专案组动脑会议，并由策划员与广告策划人员实施

8、广告策略调整

9、销售形势分析与预测 专案组会议

10、会议安排

每周例会 专案经理通报销售情况，了解工程进度（与发展商），业务员反馈情况调查

月会 专案经理、策划专案与发展商进行销售工作总结，月度销售计划拟定，广告计划拟定。

阶段销售会议 专案经理、策划员、广告策划人员与发展商进行销售阶段总结，销售形势分析预测，下阶段总体计划与安排

备注； 若有重要的促销活动或当天广告发布，我司将集中力量，重点出击。

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