项目均价： 11000元/平方米

部分CBD公司购买写字楼对比付款方式的选择

通过提供的市场数据了解到绝大部分的公司希望采用按竭或是按工程分期付款的方式购买写字楼，很少有客户会采用一次性付款的方式（特别是在远期期房阶段）。尽早取得银行的金融支持（封顶后）将会大大减轻客户的付款压力，从而拓宽客户来源。若本项目资金充足，亦可考虑按工程分期付款的方式，打消客户对购买期房的疑虑。建议依据不同付款方式给予相应折扣，以满足客户在折扣方面的心理需求。

注：此方案之调价周期可根据工程进度及销售情况，对提价幅度及周期进行进一步细化调整；此外，应考虑不同朝向及景观单位在销售速度上的差异，分别调整提价幅度，避免“一刀切”的作法。

3 项目规划设计建议
产品的设计应满足市场中潜在消费者的需求，以产品能够满足客户消费欲望为最终目的。根据本项目的市场定位，结合项目所在区位、目标市场潜在客户群的需求特征以及目前区域写字楼市场中竞争物业的产品特征等相关因素，提供以下有关本物业的具体建议：

3．1建筑外观风格建议

建筑外观对于一个写字楼项目的形象确立起着较为重要的作用，甲级写字楼作为大型公共建筑，即使不能成为整个城市或某个区域的标志性建筑，也将是城市景观的重要组成部分。建筑物需通过自身所具有的魅力如雕塑感、鲜艳的色彩、独特的风格等而令人注目，为项目自身赢得声誉。

此外，人们在认识事物过程中，往往会有“先入为主”的印象，故一幢物业的外观设计所给人的第一次直观感受，将在很大程度上影响其对该物业品质方面的信心，并最终在一定程度上影响物业的成交。

在东四环四元桥—四惠桥路段，已成为国家的迎宾大道并与城市中心区相联系的重要通道，尤其是红领巾桥、慈云寺桥的一段俨然将要成为CBD东扩的又一新核心区，众多高档公寓、写字楼项目坐落于此，诸如：公园大道、观湖国际、新华联大厦、住邦2000、远洋天地等。作为居于良好地理位置的高档写字楼都进行了精心的设计，以全新的现代风格构筑了CBD东区、朝阳公园商圈的物业形象。
本项目紧临东四环，隔桥与住邦2000、远洋天地、新华联大厦遥遥相望，周边是绿绿荫荫的绿化隔离带围抱，故在建筑外观上应在本区域整体风格之上突出自身特有的外观风格与个性。本案定位于CBD东区、东四环路以内区域的甲级写字楼，故建筑在外观设计上采取简约、流畅的现代风格、避免繁琐；色彩上可采用显得稳重、柔和的色调为本的复合色作为外墙主色调，通过建筑色彩的协调对比来丰富建筑群景观，做到统一中有变化、协调中有突出、和谐中又显丰富多彩。令写字楼成为整个综合体建筑群（公寓、会所、商业街、底商、写字楼）的核心，同时成为东四环迎宾大道标志性建筑体，新的“东际线”

目前北京市场上的甲级写字楼楼体外墙多采用玻璃幕墙、铝塑板、大理石和花岗岩，结合本项目市场及形象定位，建议采取分段式处理，大厦基座部分采用石材贴面，基座以上部分选用高级谈蓝色或银灰色玻璃幕墙，以突显项目的现代、时尚、简约风格。同时，建议在强调整体效果的基础上，加强细部线条等细节的处理（但绝不能影响视野和采光），与外窗配合，丰富人们的视觉感受。此外，还应特别注重两栋建筑顶部的造型设计，给人感觉双塔建筑的协调与互动。建筑的主要几个出入口的设计同样是二栋写字楼外观引人与否的关键之笔，建筑本项目的出入口设计应力求大气、稳重，使其成为大厦的一个亮点。

3．2平面设计建议
建议项目为框架结构，建筑高度80米，内部柱间距9米以上，客梯置于楼层的中心位置，其标准层面积约A栋1500平方米左右，B栋2000-2500平方米左右。建议本项目最后分摊完毕后的使用率在70%以上，这样既可以保证大厦拥有气派的大堂、较完备的配套功能，又能保证客户的实际现实利益。
标准层内部有方正，大开间设计可灵活分割，既能满足需要大面积、大开间的客户，也能满足散客的需要。另外，本项目的主要目标客户群之一是，传媒、IT、金融型行业，这部分企业可能拥有大型、较沉重的机器设备，为给他们提供更多方便，也为本项目增加一个卖点，建议可适当增加的楼板厚度以使楼板能承受600—800公斤/M的承载力。

3．3公共面积分摊部位建议
建议本项目将使用率控制在70%左右，可利用物业管理用房来调整最后的使用率。建议本项目的公共面积分摊部位如下：

→首层大堂、主、次出入口公共门厅、公共走廊、过道；
→首层消防控制中心；
→各层电（楼）梯前室、电梯间、楼梯间、电梯井；
→各层空调机房、弱电小室；
→各层通风井、电管井、管道井、公共走道、公共卫生间
→套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙（包括山墙）及外墙墙体水平投影面积的一半；
→三层以上各层杂物间
→二层的排烟机房；
→屋顶水箱间、膨胀水箱间和电梯机房、卫星电视接收机房；
→地下一至四层的物业管理用房和管理用房；
→地下一层的电话间；
→地下二、三层的风机房；
→地下二层的冷冻站、筏门井、排水加压泵房、变电所、楼宇控制中心、变配电室、环网柜室；

→地下三层的中水站房；
→地下四层消防、生活、废水水池用房、中水站房、进、排风机房。

3．4配套设施规划建议
3．4．1装修档次建议
大堂
写字楼内部的装修档次，特别是诸如大堂等公共区域的装修将使得物业的品质及形象在建筑物内部得以进一步确立。因而在楼宇内部空间的设计与装饰装修过程中，需要注重其与建筑外观的结合，使物业内部与外观形象成为一个具有延续性的有机整体。

写字楼的入口大堂在满足接待和组织人流交通等使用功能要求的同时，应通过精心设计和装饰装修使其能充分展现大厦形象与客户尊贵身份的空间。宽敞华贵的大学是大多数甲级写字楼的首选。通常的手法是以金属或镜面包柱子，辅以点式灯光，形成极富现代感的空间氛围。
另外一些甲级写字楼大堂的设计则采用特殊的空间处理手法。在入口大堂，在两层高的空间中，建筑师运用竖向高大的柱群与横向低矮的跑马廊相结合，从竖向与横向的对比中，获得更加丰富的空间节奏。大堂内亚光的墙面、采光天棚的木行架和现代风格的灯饰更增加了建筑的数码感。
和乔大厦大堂在塑造丰富的空间变化的同时，运用各种光线、色彩、材料的质感以及绿植、水面等手段，来丰富空间气氛，使其室内空间的效果生机勃勃、妙趣横生。其大堂内的棕榈树、池塘、金鱼、灯饰等等装饰使具有采光天棚的大堂更加富有魅力，使人流连忘返。

建议认为作为写字楼如果没有大堂或大堂不具备一定的规模与装修、装饰档次，会极大的损坏项目的整体形象，使入住本大厦的客户感到自己的身份有所降低，从而会对今后的销售造成一定程度不良的影响。建议根据本项目的产品定位，大厦首层大堂设计应个性鲜明，但鉴于本项目大堂面积较小，不够宽大，故建议大堂装修采用浅色或干净的对比色（如黑白对比色）大理石或花岗岩装饰地面、墙面，再配合柔和的灯光、绿植、水景，制造一种宽敞、通透的视觉感觉；天花则根据设计的不同而变化，配以艺术吊顶、华贵的大型灯饰。

电梯前室

电梯厅作为大堂的延伸，其装修标准应与大堂相呼应，同样也代表了产品的档次。建议本项目电梯前室的设计装修与大堂保持一致风格，地面、墙面和电梯门套用大理石或花岗岩铺装。同时，由于本案的电梯前室面积较大，可在吊顶上做些文章，设计有一定特色的灯饰，以凸显大厦的档次。

公共洗手间
根据本项目的市场定位和实际情况，建议本项目的公共洗手间配置较好品牌的洁具（如美标、东陶等），以凸显大厦品质与档次。同时，由于客户的尊贵身份体现在诸多细节方面，故建议本项目在公共洗手间提供24小时热水，从而给客户以在细微之处提升服务品质的感觉。

写字间内部装修
根据前边对本项目目标客户群需求特征的分析，建议本项目写字间内部无需提供过多的装修，客户不论是租用还是买断，都将根据自身需要进行装修，故大厦只需达到石膏矿棉板吊顶、墙面刷白、水泥地面的装修标准即可。

3．4．1楼宇硬件设施建议
智能化系统
智能型写字楼是指由楼宇自动化系统、通信网络系统和办公自动化系统三者有机结合作为智能化平台支持的办公建筑。楼宇配套设施作为写字楼项目为客户营造现代化、高科技、高舒适度办公环境的硬件基础，自然而然的成为了楼宇智能化的载体。

本项目为了满足目标客户的需求，应当确立其智能型写字楼的形象，并在大厦的楼宇配套设施的设计配置上得以落实。
需要特别指出的是智能化发展日新月益，在项目中不再是一个卖点，而是实实在在地溶入生活中，服务于业主并配合物业管理的日常操作，因此应从实用性、安全性去配置，不须过于追求全面，否则增加资金投入及业主物业管理费支出。

建议本案的智能化标准达到5A智能化甲级写字楼标准。但需注意综合考虑它所带来的未来维修管理费用的增加，而不是无限制地追求领先。由于本项目是远期期房，采用美国江森、霍尼威尔等品牌可实现一个品牌效应，在没有实物的情况下可以给客户一定的信心。

（BAS）楼宇自动化
A）楼宇设备监控系统
■供热、通风和空气调节系统
■给排水系统
■照明设备系统
■电梯监控系统

B）停车场管理系统
C）广播音响系统（紧急广播疏散）

D）（SA）保安监控系统

■保安监视系统
■巡更系统
■防盗系统

E）（FA）消防自动化系统

■消防报警系统
■喷淋灭火系统
■通风排烟系统

（OAS）办公自动化

A）共享信息系统
B）办公与文件处理流程自动化管理系统
C）物业管理辅助系统
D）设备共享系统

（CAS）信息自动化系统

A）网络通讯系统
■内部综合布线系统
■外部通讯接口
■宽带接入
■内部局域网服务

B）电视通讯系统
■卫星电视接收
■预留接收基座（满足金融、证券等行业的要求）

C）无线通讯系统
■无线寻呼对讲系统
■移动通讯信号增强
■卫星通讯系统

D）程控电话用户交换系统
■固定电话系统通讯
■声讯服务系统

2）智能型写字楼需要靠盘根错节的各种线路联接控制室和终端来发挥作用，这些线路的布置称之为综合布线系统。在综合布线系统中，第一个问题是如何走线，垂直走向的线路一般均在管井中，水平走向的线路有两种走法，最常用的方法是在吊顶上走，还有的是在地面上走；第二个问题是配线如何与设备连接，通常终端节点的位置不固定，经常会根据使用要求的变化而变化。水平布线通过地面布线同在吊顶上走相比有一些优点：便于施工，便于维护，节约材料达50%。通过地面布线主要有三种方式，架高地台、楼板面层预埋线槽和方块地毯下的配线系统。 其中架高地台的方式成本比较高，用这种方式布线的过程中，根据终端节点布置的不同分普通式和网络布点式，网络布点式就是将各种类型的终端节点汇集成信息点，固定在架高地台上，例如盛福大厦的部分楼层就采用的这种方式布线。水平布线在吊顶上走的，安放出线口有以下几种方式：墙体走线，表面按插座面板；踢脚板布线；可移动插座柱；独立式配电系统墙。
在综合布线系统中，垂直布线中除了普通电缆，许多中高档甲级写字楼还设置光纤电缆，以增大容量、加快速度。
建议本项目，大厦的标准层层高3.6米以上，做完吊顶装修后的净高不能低于2.6米。用架高地台的方式布线，同时，在垂直布线中铺设光纤电缆，以提高传输容量和速度，保证在近几年内不会落伍。

3．5其他硬件配套设施建议
从前面物业市场分析，得出结论：楼宇硬件设备设施的好坏将会对物业的形象、档次、品质起到重要的作用。因此，建议本项目采用品质较好的品牌设备设施，从而保证在与周边的甲级写字楼的竞争中，立于不败之地。

3．5．1空调系统
现在的甲级写字楼一般采用风机盘管与新风相结合的空调系统，由水来制冷，布设风管、水管。建议本项目采用二管式空调系统，并提供楼宇新风系统，并保证新风量可以达到40—50立方米/小时•人，可以给客户一个舒适的工作环境。

目前市场上空调系统的品牌比较多，有美国约克、开利、麦克威尔等品牌。在调研甲级写字楼中大多数项目使用进口品牌，一般进口的产品成本比合资产品贵30%左右。美国开利牌空调系统是所有项目中采用最多的，占有率达到66。63%。建议本项目选用美国开利的空调系统，因其市场占有率比较高，产品质量及售后服务有保证。
在日常运转中，空调系统从能源消耗方面主要分为三种，一种是用电力的，是现在大多数的写字楼常用的方式；一种是燃油或燃天然气的，这种方式的日常消耗比较贵；还有一种使用溴化锂，需要自建锅炉房，一次性投入比较大。建议本项目的空调系统采用电力或用热力蒸气的方式，无论是从日常运转的成本，还是从便利性来看，都比其他方式优越。

3．5．2供电系统

在供电方面，大多数项目都采用双回路供电，而且均设有自动互投装置，以确保大厦的供电不会发生间断。各项目的供电容量大多在4000KW以上，完全可满足大厦的用电需。本项目要考虑到IT企业是本案的主要目标客群之一，故建议本项目也采用双回路供电，设自动互投装置，以确保大厦的持续供电。

3．5．3消防系统

消防系统由于涉及到大厦的防火安全问题，是楼宇设备设施中比较重要的部分，又称消防报警及连动系统，包括报警（烟感、温感）、喷淋、卷帘和排送风口（即空调的排送风口）。喷淋多为每隔3米设置一个；烟感、温感探头每40平米一个，同时一个独立房间必须设置一个。同时，其它项目的消防系统均采用了自动监控、自动报警、自动喷淋系统，在品牌上主要有美ENWARDS、德国ESSER、日本的能美，国产的利达等。建议本案在消防系统使用较好的品牌，以在与周边其他项目的比较中立于不败之地。

3．5．4保安系统
写字楼的保安系统主要由两部分组成，一是保安人员，二是监控系统。关于监控系统，周边项目均采用闭路电视、24小时监控、可视对讲等自动保安系统（见下表）。建议本项目为客户提供24小保安和安保自动化。
物业名称 保安系统
住邦2000 安保自动化、24小时保安
远洋商务楼
蓝堡国际中心
万达国际广场

保安系统包括在大厦的出入口、电梯、过道、地下车库等公共区域设置摄像机、红外双监探头、车库管理系统和中控室等内容。

3．5．5电梯
电梯的配置对于写字楼的档次和品质有着重要的影响，决定了大厦内人流交通的速度，特别是在上、下班和午饭时间人流出入的高峰期，出现拥堵的现象将为客户带来不便。以联合大厦为便，由于电梯配置的不合理导致许多客户不满，进而出现租客的流失。

通过对各写字楼项目的电梯情况、品牌的统计研究，了解到日本三菱、美国奥的斯的电梯品质好，为甲级写字楼较常采用的品牌。虽然，本案所在区域的样本案显示德国蒂森的电梯占有率最高，但据有关人士反映，日本三菱和美国OTIS的产品品质、质量和售后服务更好，故建议本项目采用日本三菱或美国OTIS，速度在2.5米/秒，并要求电梯公司设计好群控。

3．5．6车位
甲级的写字楼应提供充足车位，平均每1万平方米至少需有65个车位。车位不足将会降低写字楼的档次，从而降低写字楼的销售率。

从本项目看，建议在充分利用地下空间的同时还可利用地上部分空间，总之，至少要保证充分的车位配置。另外，如果在地上访客车位不足的情况下，建议通过停车管理的合理组织来利用小部分地下车位作为访客车位。
车位分布 售租设想
地下二层 一半出租、一半出售
地下三层 全部出售
地下四层 建设立体车位出租
备注：如车位售价合理（15万/个），销售前景看好

3．6物业管理建议

物业管理的水平代表了一个物业的软件水平，物业管理的好与坏直接影响到写字楼产品的形象及企业的形象、产品的价格。特别是在目前的市场环境下，客户对物业管理的要求也越来越高。在市场竞争如此之激烈的形势下，无论是产品的硬件水平，还是软件水平——即物业管理水平的高低都将会对客户的最终消费行为起到重要的影响。有鉴于此，建议物业管理公司在先期就应参与设施设备的选定及招投标工作；对销售人员进行物业管理培训；在销售过程中根据销售现场要求，进行不定期物业管理培训。为了提升本项目的品牌知名度、美誉度；建议聘请一家国际知名的物业管理顾问公司进行项目物业管理顾问式服务，服务期限可暂定为6个月。例如第一太平戴维斯、仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行、国贸物业、高纬宏腾等国际品牌的物业管理顾问公司。

3．7规划设计建议小结
根据前文中相关建议，集结成表格形式，以便查阅。

类别 标准
外装修 大厦基座部分采用石材贴面，基座以上部分选用高级淡蓝色或银灰色玻璃幕墙，以彰显项目的现代、时尚风格。
公共部分内部装修 大堂 石材（大理石或花岗岩）地面墙面；以金属或镜面包柱子；高级灯具
电梯前室 地面、墙面和电梯门套用大理石或花岗岩铺装
卫生间 配美标高级洗设备；防滑地砖，墙面为高档瓷砖；提供24小时热水
楼梯间 地面为防滑地砖；墙面和天花均为环保涂料
室内装修 石膏板吊顶，配灯具；墙面环保涂料
电梯 客梯 原厂进口三菱/奥的斯电梯；载重1300公斤/部；速度2.5米/秒；配豪华轿厢及人工智能管理系统
货梯 货梯
空调系统 约克、开利、麦克威尔或同档次品牌
智能化系统 采用美国江森、霍尼威尔等知名品牌
层高、净高 层高>3.6米；净高>2.6米
标准层面积 1500平方米—2500平方米
水平布线方式 1—2层 根据客户要求而定（如架高地台，网络布点式）
3层以上（含3层） 地板式布线
车位
经营面积（不能销售且无法分摊部分） 商务中心 首层
咖啡厅 首层
员工餐厅 地下一层

目前CBD及周边地区写字楼可销售面积和成交量有限，售价变化不大，租金水平虽略有调整，但就整体而言与2001年相比，由于可销售项目及面积数量有限，所以初始投资回报率仍保持在10－13％之间。
在CBD待开发物业规划方案日趋明朗的同时，多数物业从项目的运作及公司经营模式角度考虑，希望销售而不是持有物业。2002年以来市场上出现了的可供销售的写字楼项目，这些项目首要考虑吸引或销售给大规模的企业、集团和投资者，其次再零散出售。
开，
远洋商务楼在刚刚推出不久后，也以8900元/平方米的低价入市，目前销售率达到了60%
购买面积上，购买两套以上的近50%；一期5万销售面积，客户只有80多个，平均购买面积达到500平米以上。但主流客户需求面积主要集中在200-400平方米之间。

企业用于购房的资金规模基本上是在500万-1000万元间，客户从事的行业比较集中的是高科技企业15%，顾问咨询15%，贸易20%，还有传媒、金融、建筑等其他行业，其中有相当部分的海外投资者和归国创业者。

图表3-20 CBD东区商务区企业的行业分布

3）泛CBD东区商务区未来客户定位将关注中等规模、发展迅速的、具有国际化趋势的新兴公司和投资者，这些客户不愿接受他们所期待的高档办公楼所提供服务所带来昂贵成本，这其中可能包含许多他们并不必需的附加服务，如果可能，他们更愿意务实的购买能够满足他们需要的成本合理的办公空间。
4）泛CBD东区商务区的客户选择写字楼的标准并不仅仅关注外观和硬件，很重要的一点就是大厦的形象和企业的文化理念、企业的价值观是否一致。比如说传统贸易型企业，它们会选择气派的写字楼，真正的IT型企业，则是以人为本，要求低调、舒适。
5、泛ＣＢＤ东区商务区产品定位概况
一个理想的写字楼必须要能够给企业提供效率这方面的支持。比如说它所在的位置，交通是否便利，包括大厦内部的交通运行系统，社区的交通组织、大厦内部的垂直交通系统，还包括通讯系统、智能化系统、管理等，这些都是企业需求的高效的办公环境，企业会花很多钱用在办公环境上客户的眼光是敏锐而挑剔的，往往注重方方面面的细节。好的办公场所能为企业留驻更多的客户，并提供一流的协作及发展机会。一个好的写字楼或者社区能构成以人为本的设计。设施的舒适性，包括周围的生活配套设施，会使员工有一种一种归属感和文化依托感。好的写字楼能帮企业留住员工。尤其是以技术型人才为骨干的企业，员工比资金更重要。所以，只有人性化的建筑空间设计、良好的生活配套以及方便的交通，才能使员工更有机地融合办公与生活，实现个人价值的统一。

随着经济的增长和国家政策的支持，私营企业的成长速度惊人，截至2002年底，北京市私营企业同比增长21.54%，个体工商户同比增长20.77%。随着私营企业的增长，为其提供办公场所的写字楼也必将有大量的市场。

随着中央电视台等的迁入，CBD发展的态势出现了一种新趋势，即新兴的中小企业快速增长，中小企业对办公楼的需求更加旺盛。例如伴随中央电视台和北京电视台的迁入，和这些传媒巨头相关的业务公司也很有可能迁入CBD地区。具资料显示，与电视直接相关联的公司，如节目提供公司、后期制作公司等，在北京有1000多家，间接相关联的公司有380

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