CBD现有的写字楼从定位、面积和价格两方面衡量，很少有适合中小型公司办公的产品。因此，导致在住宅项目中办公，和住宅出租作为办公使用的现象普遍。

对比项目 住邦2000 远洋商务楼 新华联大厦
单层面（M2） 2000M2 1700M2
108—2000M2 98—146M2
电梯数量 10部 5部
空调系统 双项空调系统 分户空调
垂直交通系统 德国蒂森电梯 “蒂森克虏伯”电梯
综合布线 有 有
机房专用空调 无
配套服务 近万米配套 5000平方米底商配套
外立面 玻璃幕墙 石材、铝板、面砖配饰
层高 3．07米 3.07M 2.7米
净高 2．6 2．7—2．8M
车位 580个车位（一期） 745个车位（含商场用车位） 715
销售均价 11500元/平方米 8900元/平方米(均)9400元/平方（max） 租赁

二、本项目场地评估及项目定位建议
1、项目场地评估
1.1 位置概述
本项目紧领位于东四环红领巾桥与慈云寺的中间地界，朝阳区延静里中街东侧，东四环路西侧、北为红领巾桥（朝阳北路），南临慈云寺桥（朝阳路）。项目占地面积1.32公顷。

1 .2 场地特征和规划要求
地块东侧为绿化带和东四环。该绿化带目前已完成栽植工作，现有环境较好。 东四环是北京城市主干网重要组成部分，正式投入使用不足五年，道路宽阔，道路状况和交通状况良好，而且目前东四环在红领巾桥和慈云寺桥段没有影响建筑昭示效果的障碍物，昭示条件较理想。所以，地块具备了发展较高档的办公楼的基本条件。
根据最新规划地块图和控制指标：
用地面积约15000平方米, 为规则地形
功能：办公用地
容积率：4.0
退线：东四环路退50米，
建筑密度：待定
控高：80米
绿化率：待定
机动车出入口：北侧、南侧
东侧：绿化带（地上、地下均不可使用）

1.2 项目现状配套设施
道路交通
本项目的北侧为朝阳路，根据东四环道路规划，这条路规划为60米宽的主干道，是迎宾大道。项目的东侧为东四环路，与四惠桥相接，南侧为朝阳路，北侧为朝阳北路。良好的道路交通系统为本项目创造了通往CBD及其城市各地区的便利条件。
劣势：
虽然本案处于泛CBD的辐射区，但是其交通状态实在不容乐观。从CBD中心区到本案，必须从绕道而行，从朝阳北经四环或走四惠桥，而没有相对直线的道路。经测算，在18点半左右的时间段，从国贸驾车到本案，需要半小时。看似市中心的黄金地段，交通成为了发展的瓶颈。项目规划了两个出口，办公楼出入口在地块东面，连着东四环，人流只能单向进入，出则沿四环达慈云寺桥。而住宅的出入口在规划地块的西南角，出右转则是尚未规划和整饬的菜市场及摆摊的小街，容易堵塞及影响市容；出左转则是朝阳路，交通方便。出行尚可解决，“入”则成了问题：由于朝阳路在金台路至四环此段禁止左转，因此车辆无法从朝阳路回来，且慈云寺桥无法调头，所以只能选择从办公楼出入口进入，势必绕了一个大圈。

道路拓宽
使本案出门向北的瓶颈路段得到彻底解决。

公交系统
目前路经本项目所在地区公交线路共有12条，且项目的西北侧设有公交站，十分方便该地区人员出行。

本项目公交线路表
公共交通线路 起止站点
740 十八里店 － 十八里店
840 十八里店 － 十八里店
731 五道口 － 康城
753 小营 －小红门
112 十里堡 － 亮果厂
118 平安里 － 红庙
350 东大桥 － 东坝
750 东坝 － 旧宫
718 －
846 西潞园小区 － 阜成门
康恩专线 康家沟 － 恩济西街

商业
项目的东四环东侧为华堂，雪银，京客隆等消费购物设施。麦当劳、肯德基，各类银行和邮局和医院，让居家生活方便舒适又轻松。
教育配套完善
华商大厦，首都经贸大学，中国纺织研究院，北京联大商务学院环绕四周。

银行
由于本项目周边高档办公较少、居住类物业较多，因此各类银行及储蓄所网点分布密集。有工商银行朝阳支行分理处、中国银行北京分行、农业银行、商业银行和上海浦发银行等，外资银行距离较远。

文体设施
位于本项目北面的朝阳体育场和体育馆是区域内举行文体活动的主要场所，场馆内的部分场所及设施对外开放经营，丰富了地区的业余文体生活。

历史古迹及自然景观
本项目周边的公园有朝阳公园和红领巾公园。

医疗卫生
该地区紧临朝阳第二医院，朝阳第二医院是北京市三级医院，医疗技术力量强、设施配备全面。此外该地区还设有瑞尔齿科、维世达诊所、北京多伦多国际医院和北京香港国际医务诊所等涉外诊所。

酒店、餐饮
酒店、餐饮业在本项目所在地区相对较多。高、中、低档餐饮设施齐备。便于各类人员的使用。

1.4 项目竞争优势、劣势、商机、挑战分析
优势
- 区位条件优越，基础设施和配套设施完备
该项目位于CBD东区地区，基础设施优越。
- 本项目位于东四环迎宾线的西侧角，是进入CBD核心区东侧入口的必经之地。
- 本项目地处于CBD东区商务区市场，以CBD为中心向北（四元桥）、 西（东三环）、南（四惠桥）三个区域大面积、快速扩张，产品类型“阶梯状价格分布”越来越模糊，而逐渐演变成为“经纬网状价格分布”。

- 项目的交通条件良好,多条公共交通线路途经此处。
通过对东四环交通的整体规划，项目的道路系统得到改善，区域内交通十分方便。同时本项目位于规划CBD的东北侧，项目与区域外交通也非常便利。
- 项目规模不大，易于降低成本和在短期内建成投入使用，抢占市场先机。
- 人文环境良好
靠近城市绿化隔离带区，紧邻朝阳公园、红领巾公园
- 发展商具有房地产开发与建设的丰富经验
本项目的开发商为北京高盛华房地产开发有限公司。是深圳华业房地产发展有限公司的子公司。

劣势
- 本项目位于CBD东区的西北端与CBD的核心区之间尚有一定的距离。由于周围的项目处于开发阶段，周边的商务氛围还未形成。
-周边人文及环境

红庙，在大众心里是一个平民区，居住人员的素质较低，社会治安不好，且片区棚屋较多，形象较差。在本案北面的二道沟，水质混浊不堪，且时时伴有恶臭传出，严重影响了环境。销售时若未完成治理，对整个楼盘的形象会产生一定的负面作用。
同区域项目的拖累

- 与周边其他项目相比，标志性不够突出。

商机与挑战
- 全球化趋势为CBD带来新的发展空间
- 北京宏观经济持续发展，为写字楼物业市场带来稳定的新增需求
- 随着两大媒体进驻CBD，国内需求增加
- 国际与国内的需求并存将导致物业类型的多样化和产品的差异化
- CBD现有有效需求未被充分满足，而且CBD东区商务区尚未没有出现纯写字楼物业
由于近几年CBD地区主要以发展公寓项目为主，甲级写字楼有限的供应也抑制了CBD地区写字楼的新增需求。然而，该地区对甲级写字楼的需求仍然十分旺盛。地区的空置率始终保持在15%以下，大量甲级写字楼的空置率维持在5－10%之间，基本处于饱和状态。
- 国外投资机构的进入将会增多，而CBD是海外投资者的首选区位，CBD东区商务区由于价格上的优势也是成本本项目在吸引海外投资机构方面存在一定优势。
- 周边地区待开发项目的档次、规模和周期，均会在一定程度上给本项目带来激烈的竞争。
- 北京其他区域的项目，同样对本项目产生影响。如金融街、中关村地区在未来几年中将形成规模，大量的供应出现对本项目的吸纳会产生一定的影响。

2、项目整体功能定位
在项目定位中要综合考虑市场情况、开发商的资金结构、规划要求、运做能力等客观情况和开发商的目标等主观因素。为了在竞争中使项目立于不败之地，除了寻找自己的细分市场外，还要使产品与竞争对手的产品存在差别。这种差别化能够有效地提高产品的价格。产品差别化可以通过质量、价格、物业管理、产品设计、配套功能等方面来体现。

在对项目定位时，主要考虑了以下因素：
－ 宏观的经济、政治、社会和技术因素；
－ 城市房地产市场和项目所在地区房地产市场的供需关系，项目所在地区的需求特征和竞争状况；
－ 项目所在地区的经济发展、市政基础设施、城市规划等因素；
－ 项目地块的开发条件、规划条件、土地的最佳利用方式；
－ 发展商的实力：包括协调政府的关系、市政设施和规划的能力，项目开发管理能力、市场营销、物业经营和管理能力，以及发展商资金运做的能力；
－ 发展商的开发目标。

在综合考虑上述前提条件下，为最大限度地体现项目的最佳土地用途及价值。根据本项目的地块条件，将本项目定位为具有国际化和现代化商务办公条件、商务交流环境的中高档办公型物业。力争通过控制合理的成本，提供合理的使用效率、完善的使用功能和合理的价格来创造具有高性价比的办公需求空间。

3、项目产品定位
项目的产品定位力图充分考虑本地块未来发展的价值和市场竞争关系，通过创造差异化产品的同时，突出现代化办公的高效与灵活相结合产品特征，从而充分实现土地的最高、最佳用途。
根据CBD及CBD东区商务区未来市场发展状况，本项目地块建设超高层写字楼的条件不够充分。因此建议本项目通过合理的设计手法，建设成为相对独立的高层写字楼建筑群。从市场需求者角度考虑，在同质产品的前提下，需求者在选择物业时，项目的标志性、独特性、灵活性等均为考虑的重要因素，因此，本项目在无法体现其标志性时，可以通过建筑的灵活性、使用的独立性、怡人的办公及休闲环境来体现项目的差异化。建议本项目建设成为具有满足未来中型公司公司使用需求的甲级写字楼。
－ 建筑布局与单体设计与项目西侧的四季主题公园相呼应。
－ 设计为一个大、一个小二栋写字楼，便于项目的销售与租赁，以增加市场灵活性。即有利于整栋转让、寻找机构投资也便于进行散售。
－ 充分利用项目西侧公寓项目及周边物业的资源，创造具有休闲气息与自然环境有机衔接的商务氛围。

根据对各分物业市场的分析和对项目整体定位的研究，在结合考虑项目的投资财务表现，建议以下功能分配方案：
写字楼总建筑面积：86610平方米
（地上：60000平方米；地下：23545万平方米）
－ 写字楼：40000平方米（地上，A栋）
20000平方米（地上，B栋）
－ 商业服务配套：23545平方米（地下一层至地上二层）
（地上：7000平方米；地下：3000平方米）
－ 地下车位：420个（地下二、三层）
（30平方米/个，共12600平方米）
－ 地下附属用房：3900平方米

4、要素定位
4.1　写字楼
参照北京市场高档写字楼在租售方面较受青睐物业的内部格局和硬件设施（见附件五）我们对本项目写字楼的硬件设施要素建议如下：
－ 建筑使用率达到70-75%。
－ 标准层层面积：
大写字楼的标准层面积在2000-2500平方米；
小写字楼因地块形状限制，不易达到以上指标，可根据实际情况进行设计。标准层面积应在1000平方米以上；
建议标准层面平面尽量保证形状规整以便于内部分割及提高使用率；
标准层使用率70-75%。
－ 进深：
作为具有国际标准的甲级写字楼理想进深13.5－15米。建议项目尽可能参考这一数值进行设计。
－ 净高：
考虑某些公司的网络布线要求，建议净高2.7米，不少于2.6米。并可考虑在局部楼层适当增加净高，以满足某些特殊客户的需求（如广告、影视、工作室创意类公司）。
－ 室内装修：
提供大堂和公共部分装修。
－ 空调：
建议采用二管制或四管制空调系统，针对写字楼普遍存在的室内空气环境不好的现象，加大新风量，达到每人每小时50立方米。
甲级写字楼室内温度参考值
季节 夏季 冬季
温度 23℃±1.5℃ 22°C±1.5℃
相对湿度 % 55－65 45－50

－ 电力：大于100W/平方米，不低于80W/平方米，提供备用电机。
－ 楼板承重：250公斤/平方米。
－ 通讯：
楼内铺设光缆进行语音、数据和图像多种信号传输与宽带网连接，充足数量的DDN、DID等独立的无线通讯、卫星通讯设施。
－ 电梯：
3VF（交流调频调速），充足数量，保证等候时间不超过30－60秒。
－ 停车位数量：
北京新开发的甲级写字楼的地下车位平均为100平方米配备一个车位，综合性物业较高指标为每万平方米80个车位。但目前北京东部地区的综合物业和甲级写字楼的车位数量不足（见下表），本项目地下车位数量为420个，充足的车位数量能够增加项目的竞争性。

东部部分项目地下车位状况表
项目名称 总面积 车位（个） 车位面积比
嘉里中心 232,000 900 1/258
国贸中心 560,000 1000 1/560
航华科贸中心 321,000 1200 1/268
盈科中心 220,000 460 1/478
瑞城中心 264,000 1300 1/203
东方广场I 800,000 2000 1/400
东环广场II 230,000 700 1/328
盛世大厦 68,400 312 1/219
盛福大厦 42,500 200 1/212
注：国贸中心、盈科中心等项目虽然地下车位的面积比较高，但其地上有一定的车位数量，这在一定程度上弥补了地下车位的不足

4.2　配套设施
根据我们的经验写字楼所配套的商业设施整体上可分为两类，一类以服务于本写字楼内租户的商业需求为出发点，设立必需的商业和商务服务设施，另一类则除考虑本物业内的租户的需求外，还为周边的居民和办公人员服务，是一个区域性的商业设施。本项目的配套设施建议定位为服务于本写字楼内商业设施。
通过对不同的写字楼项目所配备的商业设施总结分析，我们可以得到写字楼项目所配备的为本物业服务的基本的商业设施包括以下内容：
－ 员工餐厅：员工餐厅应保证午餐的质量，国内外大公司越来越注重其雇员对午餐的满意度，并把其作为办公选址的重要因素之一。
－ 邮局
－ 银行
－ 提供中国银行、工商银行等ATM自动提款机24小时自助银行服务。
－ 便利店：利用较小面积建立方便写字楼内部租户使用的24小时营业的、以超市为主的商铺，满足租户的基本购物需求；若无法24小时营业，可以考虑安置自动售货机出售饮料和食品。
－ 餐饮：不同风味的中、西餐厅并提供送餐服务以满足员工就餐和商务往来客人用餐的需求。
随着写字楼市场竞争的加剧，越来越多的写字楼提供新的增值性商业服务设施，包括：
－ 健身房
－ 医疗保健中心（包括牙医）
－ 洗衣店
－ 美容美发店
－ 咖啡厅
－ 花店
－ 图文制作中心
－ 汽车展厅
本项目位于泛CBD东区，其周边物业配套设施为十分薄弱，建议本项目为保证写字楼部分面积的使用高效性外，可适当增加调整内部配套功能，可以弥补商业功能的缺陷可根据项目的规划面积酌情增加部分的商业面积。如：
－ 餐饮
－ 健身房
－ 高档超市
－ 娱乐设施
－ 百货专卖店
－ 汽车展厅
根据经验，对各类型的商业所需求的面积总结如下：
行业 类别 面积 (使用面积) 适宜设立位置
餐饮 特色餐饮 >1000 地上一层、二层
咖啡厅 80-200 地下、地上一层
西餐吧 >300 地上一、二层
中、西快餐厅 300-400 地下一层、地上
酒吧 约200 地上一、二层
服务配套 美容美发 100-200 地下、地上二层
洗衣店 50-100 地下
便利店 150-500 地下
药店 100-200 地下
花店 10-30 地下、地上
彩扩店 60 地下、地上
其他 银行 500-1000，营业面积大于100 地上
邮局 50-80 地下
汽车展厅 >500 地上一层
员工餐厅 ＞200 地下

5、目标客户群
根据经验判断，CBD区域内写字楼客户具有以下需求特征：
客户在选择同一地区内不同写字楼物业时，主要考虑公司的租金预算、楼宇的硬件设施标准、物业管理及发展商灵活的经营方式等因素，对某个物业的倾向性表现并不明显。
随着国内客户对写字楼要求的提升以及由于两大媒体的进驻，使原来CBD客户以国外公司为主的格局产生变化，会出现一定的新增需求，导致国内外客户日渐融合。

所以我们将本项目的需求分成：整栋或整层购买自用、小面积购买、投资、整栋或整层租赁、小面积租赁。这些公司均有可能成为对本项目的有效需求。随着未来CBD写字楼及泛CBD东区写字楼供应的增长，增加满足客户需要的灵活性尤为重要，可以减少项目的风险。

各类需求的主要客户群如下：
购买部分：
－ 整栋购买自用（面积大于10000平方米）
国内：金融类公司的分支机构、上市公司
外资：金融、保险业和跨国公司区域总部
－ 整层购买自用（1500－10000平方米）
除上述公司外还包括信息产业和大型传媒业公司
－ 小面积购买自用（500－1500平方米）
国内中型企业
－ 投资
个人和机构投资

租赁部分：
－ 整栋或整层租赁（1500平方米以上）
外资主要为金融机构、高新技术产业、工业/制造业、石油/化工公司、专业咨询服务公司。国内公司以中型企业占主流。
－ 小面积租赁（1500平方米以下）
除上述外资公司外还包括外国驻京办事机构以及国内的各类公司。
6、租售价格
根据北京及CBD区域东区同档次写字楼的租金、售价状况及我们对未来市场供需状况的预测并结合本项目的竞争条件，对具体价格建议如下：

长期经营：
写字楼的租金价格2006年每建筑平方米每月净租金18美元。
配套设施的净租金2006年每建筑平方米每月净租金25美元。
车位租金2006年为每个年租金7200人民币。

整栋销售：
无论机构投资者还是最终用户，一般均会聘请专业房地产估价师进行价格评估，根据收益折现法，预计本项目写字楼的整体售价为6-10亿人民币。

散售价格：
写字楼的销售价格为每平方米平均价格10000—12000元/平方米。
配套设施的销售价格为每平方米平均价格15000—20000元/平方米
车位为每个12万人民币。
7、物业管理
物业管理服务是提高写字楼品质的重要因素之一。本项目写字楼定位甲级写字楼，物业管理公司应与项目定位相匹配。建议聘请国际知名物业管理顾问公司，以增加写字楼客户入驻的信心。

8、命名权
国际和国内的知名企业对企业自身的名称十分关注，不惜重金设计，并采用各种方式进行宣传，以树立企业形象。本项目应保证给予整栋购买的买家或有影响力的大面积租客为所租购写字楼自行命名的权利，以促进销售。如摩托罗拉、惠普购买航华大厦、IBM租用的盈科中心、泰康保险公司购买国际金融大厦等均以公司名称命名大厦。

9. 项目工程技术指标
根据本项目地块规划指标，结合对本项目的市场定位，提供如下配比：
项目 百分比(按建筑面积计) 地上建筑面积(平方米) 地下室面积(平方米) 地下室停车面积(平方米) 总面积(平方米) 地下停车位(个)
写字楼 70% 50,000 4,000 540,00
配套商业 20% 10000 8000 180,00
停车位 10% 9000 9000 420
总计 100% 60,000 21000 9000 90000 420

10． 开发周期
根据所开发物业类型的特征和市场情况并考虑对现金流等方面的要求，制订了开发分期建议，如下：

建设进度
项目的前期工作 2005年1月前
项目建设 2005年1月－2006年6月
项目竣工 2006年底
项目全面入住 2006年底
结论
根据我们对CBD区域、泛CBD东区未来写字楼供需情况的判断，2006年前是写字楼物业项目投入市场的较好时机。由于本项目的总规模在CBD、泛CBD东区未来推出的项目中规模不大，功能单纯，便于控制建筑开发周期。本项目在实际运作中，应充分利用这一优势，把握市场时机。
未来CBD区域、泛CBD东区写字楼市场整体品质日益提升，为保持项目在未来市场中的竞争力，本项目在有效控制成本的同时，确保甲级写字楼的品质。
本项目定位为写字楼物业，如果作

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